Inadimplemento de contratos imobiliários na visão do STJ

    A lei 13.786/2018 estabeleceu uma série de normatividades a respeito de contratos de incorporação imobiliária realizados em imóvel urbano. 

    Dentre as principais inovações se encontra as limitações estabelecidas às cláusulas penais na hipótese de distrato como a possibilidade de as partes convencionarem a limite temporal máximo de 180 dias como definitivo para a entrega do imóvel. 

    A principal sanção cominada contratualmente com o promitente vendedor com objetivo de dar eficácia ao acordo é a dedução de incidência da cláusula penal bem como do valor de comissão de corretagem estabelecidos no contrato nas hipóteses em que houve rescisão do contrato em função de distrato ou resolução por inadimplemento absoluto por parte do adquirente do imóvel.

  Tendo em vista a sensível repercussão do disposto neste artigo 67-A da Lei 13.786/19 os agentes imobiliários do país provocaram o Superior Tribunal de Justiça para pronunciar-se a respeito do tema que foi objeto do Recurso Especial 1.498.484-DF. 

     Nesse julgado a corte decidiu pela impossibilidade de aplicação retroativa da lei, bem como manter o seu entendimento no sentido de que a cumulação de incidência de cláusula penal com lucros cessantes também para os contratos da lei 13.786/19.

    Acabou prevalecendo o entendimento favorável as agências incorporadoras a partir deste julgado. Todavia o acórdão não consegue especificar como ficam todas as repercussões econômicas no tempo decorrentes do contrato. A limitação da incidência da lei 13.786/19 para os acordo celebrados a partir da sua vigência parece francamente atentatória aos direitos do consumidor e diretamente violadora do artigo 5º XXXVI passível de revisão pelo STF em sede de controle incidental de constitucionalidade.

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